業(yè)主委員會形同虛設甚至根本沒成立，小區(qū)公共事務無人管？業(yè)委會不代表業(yè)主利益，扯皮不斷？被解聘的物管公司長期盤踞不退場，業(yè)主大會也沒轍？……小小的小區(qū)，圍繞它衍生的種種利益關系卻很復雜，成為矛盾糾紛滋生的溫床。

日前，成都市人民政府2020年度立法工作計劃出爐，自2008年1月起施行的《成都市物業(yè)管理條例》將修訂。成都市人大代表付天力，作為深耕物管行業(yè)多年的從業(yè)者，他曾與多位市人大代表在兩年調研的基礎上，領銜提交《關于修訂〈成都市物業(yè)管理條例〉的議案》，對社會關心的問題作出探索和建議。

近年來，關于商品房小區(qū)的治安防控、物業(yè)服務、業(yè)委會選舉、設施維護、住改商等方面矛盾糾紛日益突出，付天力認為，現(xiàn)行《條例》難以完整準確調整物業(yè)管理過程中的各種利益和關系，物業(yè)管理相關法律法規(guī)對所涉當事方責權利的明確還不夠清晰，還不能涵蓋和解決物業(yè)管理中的一切問題，需要在實施中不斷探索完善，因此，施行13年的《條例》修訂已迫在眉睫。

焦點一：物管公司青黃不接或盤踞不走

今年2月，成都雙流區(qū)翰林南城小區(qū)的業(yè)主與四川潤無聲物業(yè)發(fā)展有限責任公司發(fā)生了一起“扯皮”，業(yè)主反映，潤無聲物業(yè)與小區(qū)的合同已到期，且不再續(xù)簽，但物管公司遲遲不肯離場，又沒有積極履行職責，引發(fā)業(yè)主強烈不滿。對于業(yè)主更換物管的呼聲，2月16日，潤無聲物業(yè)回函業(yè)委會稱，因正值疫情防控重要時段，暫不退場。

事實上，物管公司不服從業(yè)主大會的解聘的決議、合同到期沒有續(xù)約或前期物業(yè)合同終止后卻以種種理由拒不退出物業(yè)服務的情況，在成都已有發(fā)生。現(xiàn)行《條例》的第七十五條規(guī)定，物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當退出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。同時，《條例》明確了法律責任，若違反，由市或區(qū)（市）縣房產行政主管部門責令限期改正；拒不改正的，處以2萬元以上10萬元以下罰款。

付天力認為，現(xiàn)行《條例》突出了行政管理的職能，《條例》修訂應當體現(xiàn)信用在創(chuàng)新監(jiān)管機制、提高監(jiān)管能力上的作用。他建議，市級管理部門建立覆蓋城鄉(xiāng)、全市統(tǒng)一的物業(yè)管理行業(yè)信用體系，將物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會的誠信履約納入系統(tǒng)，強化信用信息的征集、公開、公示和應用。

“信用機制對于物管企業(yè)和業(yè)委會的組成人員都有約束作用，很大程度上可以避免物管企業(yè)賴著不走，或者業(yè)委會權力尋租。”他建議，加強對失信行為的懲戒力度，限制嚴重失信物業(yè)服務企業(yè)參與市場招投標和嚴重失信人員市場準入，對業(yè)主可以采用信用約束等。

若是遇上新舊物管企業(yè)“青黃不接”，小區(qū)公共事務無人管理的情況，付天力建議，《條例》修訂應當建設物業(yè)服務企業(yè)應急機制，依托市內骨干物業(yè)，建立物業(yè)服務管理企業(yè)應急庫。

當物管小區(qū)面臨原物業(yè)企業(yè)棄管或退出、新物業(yè)企業(yè)尚未進場的情況時，由街道和業(yè)主從應急庫中推薦選擇物業(yè)公司，臨時接續(xù)該項目的物業(yè)服務，直至新選聘的物業(yè)公司進場，避免管理服務空檔。

焦點二：小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)委會自治功能不強

在調研中，付天力等多位人大代表發(fā)現(xiàn)：有的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)自治主體長期缺位，導致小區(qū)物管公司以小區(qū)管理者的身份決定公共事務；有的小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會矛盾重重，無法達成共識，造成業(yè)委會形同虛設。

付天力建議，《條例》修訂應當明確由住建局、街道辦事處及社區(qū)對轄區(qū)內未成立業(yè)委會的商品房小區(qū)指導成立業(yè)委會的具體要求，在成都市商品房社區(qū)全面建立業(yè)委會。同時，應當加強街道、社區(qū)對業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的指導和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調機制。

例如，在青羊區(qū)就有了積極探索，蘇坡街道清江社區(qū)成立了成都首家社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會?！皹I(yè)委會不作為、業(yè)主損害小區(qū)公共利益、物業(yè)公司管理不到位等問題，都成為這個委員會約談監(jiān)督整改的對象。 ”付天力認為，從機制上厘清，才能民主化解物業(yè)糾紛。

如果社區(qū)層面有了開展環(huán)物委這樣專門針對物業(yè)管理問題進行監(jiān)督、協(xié)調的工作的機構，就能督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)認真履行職責，更多的參與指導業(yè)主委員會對小區(qū)的自治管理，加強對社區(qū)矛盾的協(xié)調解決。

業(yè)委會工作不積極怎么辦？付天力建議，現(xiàn)行《條例》規(guī)定業(yè)主委員會決定事項，應當經全體委員半數(shù)以上簽字同意通過，有的小區(qū)委員因客觀原因難以到場簽字，如果打開思路或許可以通過直播投票等形式來解決。當然，優(yōu)化業(yè)委會資源、人員配置及監(jiān)督考核獎勵措施，將從正向激勵業(yè)委會自治。

焦點三：老舊院落是否應當納入《條例》

事實上，目前成都實現(xiàn)物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)超過6000個，絕大多數(shù)為商品房社區(qū)。在城市發(fā)展歷史較久的區(qū)域，大量建設年代早的老舊院落，沒有專業(yè)化的物業(yè)管理。它們，能夠納入《條例》嗎？

付天力在調研中發(fā)現(xiàn)，有的老舊院落從硬件條件和居民條件，特別是經濟條件上已經具備了購買專業(yè)服務的能力，可以選聘有專業(yè)資質的物業(yè)公司提供物管服務，這種情況就適用于《條例》。有的老舊院落是各種類型的單位宿舍集中居住區(qū)，這種建議由房屋產權單位負責牽頭統(tǒng)一管理服務的自管服務。

現(xiàn)實中最復雜的情況是，有的老舊院落在硬件條件和居民經濟條件都不適合找商業(yè)物管服務?！耙驗闅v史遺留問題，它們的物業(yè)專項維修資金缺口大，同時居民的收入普遍偏低，物業(yè)服務收費困難，”付天力認為，《條例》修訂應當鼓勵支持非營利性質的社區(qū)物業(yè)管理機構對這類老舊院落提供基礎物業(yè)服務。

例如錦江區(qū)的做法，是在各個院落建立物業(yè)管理長效機制，并由社區(qū)成立物業(yè)服務指導中心，統(tǒng)一對老舊院落的物業(yè)管理進行指導，提供服務?！斑@種非盈利性質的社會服務機構，以很低的價格來做物管的基本工作，覆蓋門衛(wèi)和保潔等等，業(yè)主一個月只需要交10多塊錢，很適合在老舊院落推廣?！?/p>

付天力補充說，在老舊院落，特別是不適合找專業(yè)的物管服務公司的老舊院落，一定要在街道、社區(qū)組織的幫助下成立業(yè)主委員會，沒有條件成立業(yè)委會的老舊院落，可以成立居民自治會、院落業(yè)主自治機構、業(yè)主議事會等，“只有讓老舊院落的居民都充滿主人角色意識以及積極參與院落物管服務的自治意識，老舊院落的物業(yè)管理才可能真正取得最大限度的成功?！?/p>